Les trois règles d'or que toutes les banques appliquent
Avant de parler taux, il faut comprendre comment une banque suisse décide de vous prêter ou non. Trois règles, non négociables, déterminent tout :
- 20 % de fonds propres minimum — dont au moins 10 % en fonds propres « durs » : épargne, titres, donation, avance d'hoirie. Le 2e pilier (LPP) peut compléter les 10 % restants, par retrait anticipé ou nantissement.
- Tenue des charges : maximum 33 % du revenu brut — et attention, la banque ne calcule pas avec le taux réel du marché, mais avec un taux théorique de 5 %, plus 1 % de la valeur du bien en frais d'entretien, plus l'amortissement obligatoire.
- Amortissement obligatoire jusqu'aux 2/3 — la part du prêt au-dessus de 65 % de la valeur du bien (le « 2e rang ») doit être remboursée en 15 ans au plus, ou avant la retraite.
C'est la règle n°2 qui surprend le plus. Même avec un taux réel à 1,2 %, la banque vérifie que vous teniez le choc à 5 %. C'est une protection — pour elle et pour vous — héritée des années 1990 où les taux ont dépassé 7 %.
Calculateur n°1 — Pouvez-vous acheter ce bien ?
Entrez le prix du bien, vos fonds propres et votre revenu annuel brut (du ménage). Le calculateur applique exactement les critères bancaires suisses.
Les taux hypothécaires actuels en Suisse
Voici les taux réellement affichés par les principaux prêteurs, relevés le 12 juin 2026. Ils sont réactualisés chaque vendredi par le magazine indépendant Bon à Savoir — le lien vers les taux du jour figure sous le tableau.
Taux hypothécaires par durée
Relevé du 12 juin 2026| Swissquote | 0.74 % |
| Axa | 0.76 % |
| Banque Baloise | 0.76 % |
| Banque Migros | 0.76 % |
| PostFinance | 0.96 % |
| Swiss Life | 0.96 % |
| La Mobilière | 0.99 % |
| CA Next Bank | 1.00 % |
| Banque du Léman | 1.17 % |
| CA Next Bank | 1.23 % |
| Swissquote | 1.23 % |
| La Mobilière | 1.26 % |
| Generali | 1.28 % |
| PostFinance | 1.30 % |
| Vaudoise | 1.31 % |
| Baloise | 1.34 % |
| Banque du Léman | 1.35 % |
| La Mobilière | 1.38 % |
| Swissquote | 1.38 % |
| Generali | 1.40 % |
| CA Next Bank | 1.42 % |
| Swiss Life | 1.42 % |
| Vaudoise | 1.43 % |
| Baloise | 1.47 % |
| Swiss Life | 1.63 % |
| Generali | 1.65 % |
| Banque du Léman | 1.66 % |
| CA Next Bank | 1.66 % |
| La Mobilière | 1.67 % |
| Vaudoise | 1.70 % |
| Axa | 1.71 % |
| Swissquote | 1.72 % |
Les banques cantonales (BCV, BCGE, BCF…), UBS et Raiffeisen ne publient pas leurs taux : ils se négocient en agence, souvent en dessous des taux affichés ci-dessus.
SARON ou taux fixe : le vrai raisonnement
L'hypothèque SARON (taux variable basé sur le taux au jour le jour du marché monétaire suisse) coûte aujourd'hui environ 0,74 à 1 %. L'hypothèque à taux fixe verrouille votre taux pour 2 à 15 ans : environ 1,17 % à 3 ans, 1,35 % à 5 ans, 1,63 % à 10 ans.
Le SARON est historiquement gagnant sur le long terme — mais ce constat statistique cache le vrai critère de décision, qui n'est pas le coût moyen mais votre capacité à absorber un choc :
- Avec un taux directeur BNS à 0 % en 2026, le potentiel de baisse du SARON est quasiment épuisé. Le risque est asymétrique : peu à gagner, beaucoup à perdre en cas de remontée.
- Une remontée du SARON de 0,75 % à 2,75 % augmenterait la charge d'intérêts d'une hypothèque de 800 000 CHF de 16 000 CHF par an. Si ce scénario met votre budget en danger, le fixe s'impose.
- L'inversion partielle de la courbe (le 5 ans parfois moins cher que le 2 ans) rend le fixe 5 ans particulièrement attractif en 2026 : sécurité réelle pour un surcoût modéré.
Calculateur n°2 — Combien coûtera votre hypothèque ?
Comparez le coût mensuel réel selon le taux et le montant. Le calculateur intègre l'amortissement du 2e rang si votre prêt dépasse 65 % de la valeur du bien.
Amortissement : direct ou indirect via le pilier 3a ?
La part de votre prêt au-dessus de 65 % de la valeur du bien doit être amortie en 15 ans. Deux méthodes :
| Amortissement direct | Amortissement indirect (3a) | |
|---|---|---|
| Mécanique | Vous remboursez la dette chaque année | Vous versez sur un pilier 3a nanti, la dette reste intacte |
| Intérêts payés | Diminuent avec la dette | Constants (dette inchangée) |
| Fiscalité | Moins d'intérêts déductibles chaque année | Versement 3a déductible et intérêts déductibles au maximum |
| Rendement | Aucun (la dette ne rapporte pas) | Le capital 3a fructifie (jusqu'à 100 % actions chez VIAC/Frankly) |
| Verdict | Simple mais fiscalement sous-optimal | Généralement gagnant pour un contribuable imposé normalement |
L'amortissement indirect combine trois avantages simultanés : déduction du versement 3a (jusqu'à 7 258 CHF/an par personne en 2026), dette maximale donc intérêts déductibles maximaux, et capital qui travaille en bourse pendant 15 ans. Notre guide complet du pilier 3a détaille les meilleurs supports.
Les frais que personne ne vous annonce
Le prix d'achat n'est pas le coût total. Prévoyez 3 à 5 % du prix en frais d'acquisition, à payer en plus des fonds propres :
- Droits de mutation : 1 à 3,3 % selon le canton (3,3 % à Genève et dans le canton de Vaud — souvent réduits ou supprimés pour la résidence principale dans certains cantons : vérifiez les exonérations « casatax » à Genève ou primo-accédant à Fribourg)
- Notaire et registre foncier : 0,3 à 1 %
- Constitution de la cédule hypothécaire : 0,1 à 0,3 % du montant de la cédule
- Retrait LPP éventuel : imposé comme prestation en capital (taux réduit, mais à anticiper)
La réforme de la valeur locative : ce qui change en 2029
La réforme fédérale supprimant l'imposition de la valeur locative a été adoptée — entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Concrètement : les propriétaires ne seront plus imposés sur un loyer fictif, mais perdront en contrepartie la déduction des intérêts hypothécaires et d'une partie des frais d'entretien.
Conséquence stratégique pour qui achète en 2026 : la déduction fiscale des intérêts vit ses dernières années. L'amortissement indirect reste avantageux jusqu'en 2029, mais le calcul à long terme doit intégrer ce changement — notamment pour le choix entre conserver une dette élevée ou amortir davantage après 2029.
Votre feuille de route en 7 étapes
| Étape | Action | Timing |
|---|---|---|
| 1 | Vérifier votre capacité avec le calculateur ci-dessus — viser un taux d'effort sous 33 % | Avant toute visite |
| 2 | Réunir les fonds propres : épargne + 3a + LPP (certificat de prévoyance à demander) | −6 mois |
| 3 | Obtenir un certificat de capacité financière auprès d'une banque ou d'un courtier | −3 mois |
| 4 | Mettre 3 à 5 prêteurs en concurrence (banques, assurances, courtiers comme MoneyPark ou Resolve) | Dès l'offre d'achat |
| 5 | Choisir la structure : durée(s), SARON/fixe, amortissement direct/indirect | Avant la signature |
| 6 | Négocier le taux affiché — exiger une marge de négociation, surtout si votre dossier est solide | Toujours |
| 7 | Caler le rendez-vous notaire et le transfert des fonds propres | Signature |
Questions fréquentes sur l'hypothèque en Suisse
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